万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gā中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022o)端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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