“现在的房地产很(hěn)难(nán)再出现像过(guò)去(qù)十年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团(tuán)合伙(huǒ)人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻(xún)找房地(dì)产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个(gè)基准：有大的国资背景(jǐng)的(de)、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自(zì)新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在(zài)有(yǒu)国资(zī)背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景(jǐng)的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就是它(tā)的(de)净借贷(dài)水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业(yè)内最低的；建(jiàn)安(ān)成本是否也(yě)是业(yè)内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们看(kàn)重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能(néng)够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷(yí)等国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置的(de)一(yī)家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉到机会来(lái)了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块(kuài)也实现(xiàn)了快(kuài)速的(de)开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的两(liǎng)年(nián)市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前(qián)房(fáng)地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比(bǐ)的(de)是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度(dù)的(de)实际表现(xiàn)上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业(yè)中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国(guó)回(huí)报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的(de)基本面(miàn)表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字jiān)，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州(zhōu)的战略布(bù)局关系密(mì)切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的土储补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是(shì)迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢(gāng)铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商(shāng)，而下(xià)游应(yīng)用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游(yóu)材(cái)料(liào)端(duān)息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的(de)增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产产业(yè)链，我们相对(duì)看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对(duì)下游(yóu)细分中(zhōng)相(xiāng)关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌(pái)。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的十大流通股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股(gǔ)早已成为(wèi)基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的(de)两(liǎng)只基金都是价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时(shí)重仓的房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司(sī)都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了(le)持股，而(ér)这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的(de)情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物(wù)业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是(shì)市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它(tā)在(zài)中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之(zhī)后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业(yè)公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有那(nà)么(me)满意，能做到提(tí)价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公(gōng)司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字